20年前，中国实现了房地产完全的市场化，城镇化进程开始加速发展。大量人口开始向城市聚集，20年间，城镇化率由30%上升到58.52%。20年间，在世界瞩目的“中国速度”中，中国经济获得了飞速发展。

而伴随着经济增长而来的是房价的飞速上涨。从国家统计局数字得出，2000年全国商品房住宅价格均价约1948元/㎡，截至2016年，全国商品房住宅价格均价约7203元/㎡。16年间，上涨270%。

而回顾2016年至2018年的一轮房价暴涨，全国大部分城市基本都有超过一倍的涨幅。投资者们和刚需们陆续进场，疯狂的带有恐慌性的购房，将房价翻了又翻；而随着购买力的不断耗尽，国内房价的上涨已经失去了市场动力。政府出面维稳，买房条件放宽，新房降价需报备，土拍不再狂热，流拍底价成交屡见不鲜。种种迹象显示，近四五年内，国内房价难有上涨空间，国内的投资机会已几近全无。此时我们的投资者们，有的没赶上国内房价上涨，有的国内买了一两套手里还有闲钱。

随着全球化进程的不断加快，国内投资者海外资产配置也越来越便捷

2018年的下半年，菲律宾无论是从房产市场上还是国家的经济、建设上，都有一个质的飞跃，继之前获得，2018最适合投资国度以及欣里基金会可持续贸易指数全球排名第10之后，最近，总部位于伦敦的经济研究咨询公司资本经济（Capital Economics）发出最新预测，菲律宾预计将在未来20年内成为全球第18大经济体！

而我们对2018-2023年菲律宾市场的信心有以下依据：

1. 2037年菲律宾有望成为第18大经济体

凯投宏观咨询公司在上周发布的《长期全球经济展望》（Long-Term Global Economic Outlook）报告中预测，到2037年，菲律宾名义国内生产总值（GDP）将达到1.414万亿美元。

2. 菲律宾巨大的人口红利

菲律宾这些年经济的快速发展离不开菲律宾巨大的人口红利。菲律宾现在人口  超过了1亿，平均年龄却只有26岁，当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾却拥有75%的劳动人口，这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。

目前，菲律宾人口增长率接近2%，到2050年的人口结构依然是增长型的，人口红利至少能释放40年。下图展示的菲律宾人口结构显示，有67%的菲律宾人年龄在35岁以下！年轻人将成为菲律宾消费的主体。而在5年内，这批年轻人将结婚生子，住房需求的快速上升，会很大程度上影响房价的走势。

3. 马尼拉GDP增速迅速，带动菲律宾整体发展

菲律宾首都马尼拉目前与北京上海类似的人口数量，但是大马尼拉面积只有822平方公里，不到北京上海的八分之一。特别是大马尼拉市中心的最新商业区，国际城BGC的人口密度是上海的57倍， 国际城的GDP短期内暴增，房价将快速升值。大马尼拉人口2025 将比现在多700万达3000万人，未来十年菲律宾大马尼拉人口增幅将超过北京上海与广州过去十年，达2.3 倍，GDP(今年预计达7%超过中国)长期持续快速增长也类似, 可预见马尼拉的未来的十年将是北上广过去的十年。

4. 亚洲其他市场的增长可能放缓

未来几十年，亚洲新兴市场的增长可能会放缓，原因是人口结构不太有利，追赶的空间减小。与此同时，菲律宾、马来西亚和印度等国的劳动年龄人口仍将以相当快的速度增长。而过去几个季度，菲律宾经济持续增长，得益于前几年温和的通胀，这给了菲律宾央行足够的空间来保持低利率。

5. 政府重视基础设置建设以及房产市场发展

在凯投宏观一份报告中，有数据指出，“由于菲律宾2018年下半年发挥出来的巨大潜力，众多的投资者在蜂拥进入菲律宾房产投资市场。下半年房产投资的咨询量成倍的增长，其中中国人占大部分。确实，近些年由于菲律宾经济上的强劲表现，获益最为明显的便是该国的房产市场，最为突出的证明即是马尼拉的租金回报率在亚洲之首。

菲律宾政府也已经逐渐意识到了房地产市场的蓬勃发展，开始大量投资基础设施建设，助力整体楼市的健康发展。根据计划，菲律宾政府将在2017年到2022年的六年间投资8.4万亿比索进行基础设施建设，目前已经开工或正在筹备的项目超过30个，其中就包括价值70亿美元的地铁系统。目前，期待已久的马尼拉地铁已经开始建设了，新一轮的“房产战”或许就要打响了。

预测最新市场动态，行动在市场变化之前，投资者们，新的投资机遇就在眼前

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